Menu

Septembre 2019 - TANTIEME

 

TANTIEME : Copropriété, qui paie quoi ?

 

Dans un immeuble en copropriété, les tantièmes de copropriété et de charges attachés à chaque lot sont déterminés selon les principes posés par la loi du 10 juillet 1965.

Depuis la loi du 13 décembre 2000, tout règlement de copropriété (publié à compter du 31 décembre 2002) doit indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.


Ne pas confondre « tantièmes de copropriété » et « tantièmes de charges » :

1°) Le but des tantièmes de copropriété est multiple.

Il s’agit d’une base de répartition :

- pour le calcul des voix aux assemblées de copropriétaires,

- pour la contribution au titre des dépenses d'acquisition immobilière,

- pour la répartition des indemnités au titre des malfaçons ou désordres affectant les parties communes ou autres créances du syndicat des copropriétaires,

- pour les provisions et dettes des copropriétaires irrecouvrables….

La loi n’étant pas d’ordre public sur ce point, les tantièmes de copropriété de chaque lot c'est-à-dire la quote-part de parties communes attachée à chacun d'eux sont soit calculés librement par l’auteur de la mise en copropriété, par référence à des critères librement choisis par lui, soit calculés sur la base des critères fixés par la loi (consistance, surface réelle et situation).

En revanche, cette base une fois déterminée, constitue un véritable contrat.

Les tantièmes de copropriété sont, ainsi et par principe, intangibles, et ne peuvent faire l'objet d'une modification sans l'accord de tous les copropriétaires.


2°) le but des tantièmes de charges est de déterminer la base sur laquelle chaque copropriétaire devra régler ses charges.


* Il n’existe que deux catégories de charges :

a) La première catégorie de charges correspond à celles relatives à la conservation, l'entretien, l'administration des parties communes, et doivent être précisément définies dans le règlement de copropriété.

- Les charges de conservation de l'immeuble : frais d'entretien et de réfection des parties communes définies dans le règlement de copropriété, et dans le silence ou la contradiction des textes, celles définies par la loi du 10 juillet 1965 (dépenses de réfection du gros œuvre du bâtiment, de ravalement rendues obligatoires ou nécessaires par l'état de l'immeuble...).

- Les charges d'entretien : celles qui ont pour but de maintenir l'immeuble en état de propreté (achat de produits, nettoyage des parties communes...).

- Les charges d'administration : frais de fonctionnement du syndicat (honoraires du syndic, frais de convocation, de notification ... des procès-verbaux), frais du conseil syndical, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de voirie ..., primes d'assurances de l'immeuble, etc.

Ces charges sont engagées dans l'intérêt commun pour le maintien de l'immeuble.

b) La seconde catégorie de charges correspond à celles entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun.

Cette catégorie de charges recouvre tout à la fois les dépenses de fonctionnement ou d'entretien, mais également les dépenses entraînées par la remise en état, le remplacement, la réfection ou la mise en conformité (charges d'ascenseur, de chauffage collectif, d'antennes collectives...).


* La base de répartition des charges de copropriété est déterminée par référence à des critères imposés par la loi :

Il n’existe que deux critères de répartition, qui sont d'ordre public :

a) Le critère de répartition des charges de conservation, d'entretien et d'administration :

Ces charges doivent être impérativement réparties en fonction de la « valeur relative » de chaque partie privative, cette valeur étant déterminée, lors de l'établissement du règlement de copropriété (en fonction de la situation de l'immeuble à l'époque de sa mise en copropriété), par la consistance, la superficie et la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

- consistance : par sa nature physique (logement, local commercial, local annexe…) et par ses qualités (matériaux de l'immeuble, hauteur sous plafond, éléments de confort, disposition de ses pièces…)

- surface (surface réelle)

- situation des lots dans l’immeuble : l'éclairement, l'ensoleillement, la vue, l'étage (en revanche, l'aménagement intérieur d'un lot n'a aucune incidence sur les tantièmes de copropriété)

b) Le critère de répartition des charges des services collectifs et éléments d'équipement commun :

Ces charges doivent être impérativement réparties en fonction de l'utilité que les services collectifs et les éléments d'équipement commun présentent à l'égard de chaque lot.

L'utilité doit être objective. L'obligation de participation à ces charges est fonction de la potentialité du lot à pouvoir bénéficier des services collectifs ou des éléments d'équipement commun, et non du souhait du copropriétaire de les utiliser à sa convenance.

Un copropriétaire ne pourrait refuser le bénéfice d'un service collectif, par exemple en installant un dispositif de chauffage individuel, pour prétendre ne pas payer les charges de chauffage collectif.

A l’inverse, le règlement de copropriété ne pourrait mettre à la charge d'un lot, une dépense afférente à un équipement ne présentant aucune utilité à son égard, ni exonérer le titulaire d'un lot des charges qu'il doit légalement supporter. Ainsi, un règlement de copropriété ne pourrait faire peser sur les copropriétaires du rez-de-chaussée une partie des dépenses relatives à l'ascenseur, inutile pour ces lots.


Les juridictions judiciaires se réfèrent aux critères de consistance du lot (ex : répartition des charges de chauffage en fonction de la surface de chauffe ou de la superficie du local chauffé ou du volume d'air chauffé) de situation du lot (ex : non-participation des locaux du rez-de-chaussée aux charges d'ascenseur, pour autant que les caves et/ou parkings ne soient pas accessibles par l'ascenseur...).


Vous êtes en désaccord ou en conflit avec le syndicat des copropriétaires ou avec le syndic de votre immeuble ? N’hésitez pas à consulter un notaire qui vous apportera tous les conseils utiles.

 

Et retrouvez les conseils des notaires sur les sites internet du Notariat :

notaires.fr  

et notaviz.notaires.fr  

 

 

Et surtout, consultez votre notaire !