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Octobre 2019 - ASSAINISSEMENT

 

Assainissement, une affaire de salubrité

 

La nécessité d’assurer la sécurité et l’information des personnes a conduit le législateur à imposer la réalisation d’états et de diagnostics techniques à l’occasion de la vente d’un bien immobilier (amiante, plomb, électricité, …). A ce titre, un régime tout particulier est accordé à l’assainissement. En effet, le constat a été fait que certains biens immobiliers se trouvaient totalement dépourvus de toute installation, avec une installation incomplète ou défaillante. Or, de telles situations peuvent avoir des conséquences néfastes sur l’environnement, voire engendrer une pollution.

 

La question de l’assainissement de l’immeuble, c'est-à-dire de l’évacuation des eaux qu’il rejette, est devenue ces dernières années l’une des principales sources de contentieux.

Un regard particulier est accordé

Il existe à cet égard plusieurs types d’« eaux » :

- les eaux pluviales ;

- les eaux ménagères (salle de bains, cuisine, nettoyage de la maison) ;

- les eaux vannes (wc).

 

La réglementation n’est pas la même selon les différents types d’eaux.

Nous nous attacherons dans le présent développement plus particulièrement aux eaux dites usées (eaux ménagères et eaux vannes).

 

La gestion des eaux varie selon leur zonage. En effet, les communes doivent procéder à l’établissement d’un zonage qui délimite notamment, après enquête publique :

- les zones dans lesquelles l’assainissement est assuré de façon collective. Dans cette zone, la commune est tenue d’assurer la collecte des eaux usées domestiques et le stockage, l’épuration et le rejet ou la réutilisation de l’ensemble des eaux collectées ;

- les zones dans lesquelles l’assainissement est assuré de façon non-collective. Dans ce zonage, la commune a pour mission d’assurer le contrôle de ces installations individuelles et, si elle le décide, le traitement des matières de vidanges et, à la demande des propriétaires, l’entretien et les travaux de réalisation et de réhabilitation des installations d’assainissement non collectif.

 

Le contrôle de l’assainissement en l’absence de réseau collectif :

Tout immeuble non raccordé au réseau public doit être équipé d’une installation d’assainissement non collectif. L’entretien et la vidange de cette installation doivent être assurés par le propriétaire, qui doit faire appel à une personne agréée par le représentant de l’Etat dans le département.

Contrairement aux autres installations dont le contrôle peut être effectué par un professionnel spécialement qualifié, le contrôle des installations est assuré par les communes, selon une périodicité qui ne peut excéder dix ans. Suite à ce contrôle, la commune délivre un rapport de visite.

En cas de vente d’un immeuble à usage d’habitation équipé d’une telle installation, ce rapport doit être annexé au dossier de diagnostic technique. Toutefois, le rapport de visite a une durée de validité de trois ans. Ainsi, si ce document a plus de trois ans à la date de la signature de l’acte authentique de vente, un nouveau contrôle doit être effectué afin de pouvoir être annexé à cet acte. Si ce rapport révèle des anomalies et donc une non-conformité de l’installation individuelle d’assainissement, l’acquéreur dispose d’un délai d’un an à compter de l’acte de vente pour faire procéder aux travaux de mise en conformité.

Si le vendeur ne respecte pas l’obligation qui lui est faite de produire un contrôle de son installation de moins de trois ans à l’acte authentique de vente, ce dernier ne peut pas s’exonérer des vices cachés et reste ainsi responsable de cette installation et de son éventuelle non-conformité.


Le contrôle de l’assainissement en présence d’un réseau collectif :

Tout propriétaire d’un immeuble a l’obligation de se raccorder au réseau public de collecte des eaux usées domestiques établi sous la voie publique à laquelle son immeuble a accès.

Le propriétaire dispose d’un délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau pour procéder aux travaux de raccordement. Il est à préciser que ce raccordement peut se faire soit directement, soit indirectement par l’intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage.

Si le propriétaire n’a pas respecté cette obligation, il encourt une mise en demeure. En cas de mise en demeure restée infructueuse, la commune peut procéder à ces travaux d’office et aux frais du propriétaire. En outre, le propriétaire sera obligé de payer une somme au moins équivalente à la redevance qu’il aurait payée au service public d’assainissement si son immeuble avait été raccordé au réseau ou équipé d’une installation d’assainissement autonome réglementaire, et qui peut être majorée dans une proportion fixée par le conseil municipal dans la limite de 100%.

 

Il doit cependant être noté que, lorsque l’immeuble est raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le législateur n’a prévu aucune obligation de contrôle de ce raccordement lors de sa vente. Or, il peut arriver pour diverses raisons (travaux d’extension, …) que l’installation d’assainissement ne soit que partiellement raccordée au réseau public. Une telle situation serait préjudiciable à l’acquéreur qui se trouverait acquéreur d’un bien immobilier seulement partiellement en conformité avec l’obligation de raccordement au réseau public d’assainissement.

C’est la raison pour laquelle certaines communes imposent maintenant le contrôle du raccordement des immeubles au réseau public de collecte des eaux usées lors de chaque vente. Il faut ainsi se rapprocher de la commune concernée afin de s’assurer de la nécessité ou non de faire ce contrôle.

Pour finir, il est également possible pour l’acquéreur ou le vendeur de faire procéder à ce contrôle. Toutefois, ce dernier n’étant pas obligatoire, il conviendra que les parties s’entendent quant à la prise en charge des frais liés à cette démarche.

 

 

Il est donc tout à fait primordial pour un acquéreur de se renseigner quant au type et à l’état de l’installation d’assainissement qui équipe le bien immobilier qu’il projette d’acquérir. En effet, outre l’impact éventuel que l’installation peut avoir sur l’environnement, il est indispensable de prendre en compte le coût des travaux de mise en conformité qui peuvent être nécessaires.

 

 

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