Menu

Mars 2019 - HYPOTHEQUE

 

 

HYPOTHEQUE

Ne pas en avoir peur

 

L'hypothèque est une garantie constituée sur un bien de nature immobilière qui se trouve alors affectée au paiement d'une dette contractée le plus souvent auprès d’un établissement bancaire.

Toutefois, cette garantie peut également être utilisée pour un prêt entre particuliers.

Le droit de propriété ne s’en trouve cependant pas directement affecté : une vente ultérieure est toujours possible amiablement – mais le prix de vente sera directement utilisé pour le remboursement de la créance – à due concurrence de ce qui restera dû au créancier.


Comment consentir une hypothèque ?

En pratique, l’hypothèque doit faire l’objet d’un acte reçu par un notaire qui effectue ensuite les formalités d’inscription au fichier immobilier.

Cette inscription est prise pour une durée fixée dans cet acte – correspondant à la durée du prêt augmentée d’une année – et pour un montant égal à la créance – très souvent majorée d’éventuels intérêts ou frais divers.

Ainsi, tout intéressé consultant le Fichier immobilier aura connaissance de cette inscription – et particulièrement un notaire en charge de préparer la revente de ce bien ultérieurement.


La meilleure des garanties pour le créancier

L’hypothèque confère au créancier un droit de préférence et un droit de suite.

Ce droit de préférence lui permet d’être payé en priorité sur le prix de vente – avant tout autre créancier.

Le droit de suite lui permet de conserver sa garantie – même après la vente du bien immobilier – dans le cas où sa créance subsisterait à défaut d’avoir été entièrement remboursée. Pour cette raison, lors de la revente du bien grevé de l'hypothèque, le notaire prendra soin de pouvoir supprimer l’hypothèque grevant un bien vendu – afin de supprimer pour l’acquéreur tout risque de poursuites ultérieures sur le bien acquis.


Une forme particulière d'hypothèque : le privilège de prêteur de deniers

L’hypothèque est très souvent utilisée par les banques – lors de l’achat d’un bien immobilier afin de garantir le prêt contracté pour cette acquisition.

Pour des raisons tenant simplement au coût de la formalité, la garantie prise prend la forme d’un privilège de prêteur de deniers – qui va conférer à la banque les mêmes effets que l’hypothèque.

Le bien immobilier appartient définitivement à son acquéreur dès la signature de l’acte – mais il est informé qu’en cas de vente avant le remboursement complet du prêt – le notaire prélèvera sur le prix les sommes nécessaires au remboursement intégral du prêt.

L’acquéreur doit aussi être informé qu’en cas de difficultés dans le remboursement du prêt – la banque pourra mettre en œuvre une procédure de vente judiciaire – qui lui permettra d’appréhender le prix de vente ainsi obtenu après saisie.


Plusieurs hypothèques pour plusieurs dettes

Il est aussi possible de consentir plusieurs hypothèques sur un même bien.

Le service de la publicité foncière enregistre alors les inscriptions dans leur ordre chronologique. On parle alors de rang d’inscription : 1er rang pour la première inscription – 2ème rang pour la seconde – etc …

Dans ce cas – le prix de vente du bien hypothéqué sera prioritairement affecté au paiement de la première inscription, puis le solde à la seconde, etc …

C'est fréquemment le cas lors des renégociations de prêts.


Garantir la dette d'autrui

Il est aussi possible de donner une hypothèque sur un bien immobilier pour garantir la dette d’un tiers – souvent un membre de la famille, ou une société contrôlée par le propriétaire du bien immobilier.

Le bien immobilier se trouve alors affecté à la garantie du prêt contracté par ce tiers – et soumis aux mêmes effets – à savoir qu’en cas de vente – le prix servira à rembourser le prêt.


Remboursement de la dette garantie par l'hypothèque

Il est toujours possible de vendre un bien hypothéqué – sans pour autant rembourser le prêt en cours – mais cela suppose l’accord préalable de la banque pour renoncer à sa garantie – le plus souvent en remplacement d’une autre garantie alors conférée sur un autre bien immobilier.

Il peut arriver que le prix de vente d’un bien immobilier soit insuffisant pour solder un prêt hypothécaire.

Dans ce cas, un accord préalable sera demandé à la banque afin de pouvoir procéder à la vente – qui devra accepter de donner la mainlevée de son inscription sans être intégralement payée.

A défaut, une procédure dite de "purge" sera mise en œuvre par le notaire – procédure complexe et contraignante très rarement utilisée.


La fin de l'hypothèque

Lorsque le prêt est intégralement remboursé, l’hypothèque disparait automatiquement au bout d'un an après la date d'échéance ultime du prêt.

En revanche si la revente intervient avant le remboursement intégral du prêt le notaire procède alors au remboursement anticipé du prêt au moyen du prix de vente (puisque l'hypothèque rend la banque prioritaire pour se faire rembourser) puis il établit un acte de mainlevée de l’inscription hypothécaire pour la faire disparaître prématurément puisque le prêt est remboursé et le bien vendu – le coût de l'acte de mainlevée est limité et prélevé sur le prix de la vente.

A titre de conclusion, il ne faut pas avoir peur de l’hypothèque – qui constitue une garantie facile à mettre en place et souvent moins onéreuse qu’une caution conférée par un établissement bancaire ou financier.

 

Pour aller plus loin : le prêt viager hypothécaire : un prêt garanti par une hypothèque mais remboursé après le décès de l'emprunteur par ses héritiers.

Consulter la fiche :  pret-viager-hypothecaire.pdf

 

Retrouvez les conseils des notaires sur les sites internet de la profession :

notaires.fr

et notaviz.notaires.fr 

 

Et surtout, consultez votre notaire !