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Avril 2019 - INDIVISION

 

 

INDIVISION

subie ou choisie ?

y rester ou en sortir ?

 

L'indivision est la situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien.

Elle est régie par les articles 815-1 et suivants du Code Civil.

Les personnes faisant partie de l'indivision sont appelées indivisaires ou coindivisaires.

L'indivision peut porter sur tout type de biens : immobilier, mobilier, financier et même immatériel.

 

L'indivision peut résulter d'un choix ou être subie.

En cas d'indivision volontaire chaque indivisaire sera propriétaire à hauteur de sa contribution financière. Par exemple, des concubins, pacsés ou non, qui achètent ensemble leur logement. Ou encore des amis qui font un investissement immobilier ou financier ensemble. Ou encore deux époux mariés sous le régime de la séparation des biens qui achètent ou investissent ensemble. A noter que pour les époux mariés sous le régime la communauté des biens (sans contrat de mariage), les biens acquis tombent dans la communauté et ne sont pas en indivision.

Lorsque plusieurs personnes réalisent un achat ou un investissement en indivision il est important de déterminer la part de chacun en fonction de sa participation financière ; c'est une question d'équité et le non respect de ce principe pourrait avoir de fâcheuses conséquences en cas de rupture de l'indivision par suite de mésentente et entraîner également un risque de redressement fiscal.

 

L'indivision est souvent une situation subie. Le cas le plus fréquent est l'indivision qui résulte de l'héritage : lorsque plusieurs héritiers recueillent les biens d'une personne décédée, ils sont automatiquement soumis au régime de l'indivision si le défunt n'avait pas pris la précaution de répartir ses biens.

De même l'indivision est parfois subie par les enfants qui reçoivent de leurs parents des biens par donation alors que ces biens ne sont pas divisibles ; à défaut de pouvoir faire des lots égaux, les parents donnent les biens en indivision à leurs enfants.

 

Le fonctionnement de l'indivision

Les rapports entre les indivisaires sont régis par soit par une convention d'indivision conclue entre les indivisaires, soit à défaut d'une telle convention, par les règles du Code civil.

La convention d'indivision est un contrat ; si elle concerne un bien immobilier elle doit être rédigée par un notaire. Elle permet d'aménager les règles relatives à la gestion du bien, les dépenses liées à son entretien et à sa conservation, les conditions de son occupation ou de son utilisation. La convention peut être d'une durée fixée à l'avance, renouvelable par tacite reconduction ou d'une durée illimitée. Elle peut interdire la vente du bien indivis pendant une durée maximale de 5 ans.

 

A défaut de convention écrite, les règles de fonctionnement de l'indivision sont celles édictées par le Code civil. Chaque indivisaire ayant des droits identiques aux autres sur le bien indivis, chacun doit donc pouvoir exercer ses droits. Attention cependant : en cas d'utilisation privative d'un bien indivis par l'un des coindivisaires seulement, celui-ci sera redevable envers les autres d'une indemnité.

Les décisions au sein de l'indivision peuvent être prises à la majorité des 2/3 pour les actes de gestion courante (effectuer des réparations, conclure un contrat de location d'un logement, donner un mandat d'administration de l'indivision). Tous les indivisaires, même ceux qui auraient voté contre la dépense, doivent y contribuer.

Les actes conservatoires (nécessaires à la préservation du bien indivis lui-même) peuvent être effectués par chacun des indivisaires individuellement, particulièrement s'il y a urgence ou péril. Si pour cela l'indivisaire a dû payer sur ses deniers personnels il pourra se faire rembourser par les autres à hauteur de leur quote-part.

Les  actes les plus graves devront cependant être décidés à l'unanimité ou être autorisés par le Tribunal en cas de mésentente. Il s'agit des actes de disposition qui impactent le sort du bien lui-même (vente, hypothèque, conclusion d'un bail commercial ou d'un bail rural).

 

Une situation précaire et temporaire

L'indivision est une situation qui n'est pas destinée à durer ; l'article 815 du Code civil dispose que "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision". Un indivisaire peut décider à tout moment de vendre ses droits indivis. Les autres indivisaires bénéficient alors d'un droit de priorité (droit de préemption) pour lui racheter sa part. Mais s'ils ne veulent pas la racheter, le bien devra alors être vendu, soit d'un commun accord soit sur décision judiciaire.

Une mésentente entre indivisaires conduira donc fatalement à une disparition de l'indivision puisque le bien indivis finira par être vendu, volontairement ou de manière forcée par suite d'une décision de justice. Les indivisaires ont donc tout intérêt à s'entendre lorsque l'un d'eux veut se retirer de l'indivision.

Par sa précarité, l'indivision est donc une situation qui n'est pas amenée à durer, même si parfois une indivision peut durer toute une vie voire se prolonger sur plusieurs générations. Mais plus il y a d'indivisaires, plus le risque de mésentente est important.

 

En sortir ou y rester ?

L'indivision n'est pas une prison mais il peut être parfois difficile de s'en échapper. Cela peut surtout être long si la mésentente entre les indivisaires est telle qu'elle nécessite le recours à la Justice.

 

La voie normale pour sortir de l'indivision est le partage amiable : si les biens indivis sont partageables en nature, chaque indivisaire en recevra une partie dans son lot ; si les lots ne sont pas d'égale valeur (notamment parce que les biens partagés ne sont pas équivalents) la compensation de l'inégalité se fera en argent : celui dont le lot est supérieur à sa part devra verser à ceux dont le lot sera inférieur à leur quote-part dans l'indivision une somme appelée "soulte". L'attribution des lots est faite d'un commun accord ou par tirage au sort.

Le partage peut être total ou partiel, laissant alors subsister certains biens en indivision.

 

L'autre voie habituelle de sortie de l'indivision est la vente du bien indivis : lorsque le bien n'est pas partageable en nature ou si aucun des indivisaires ne veut racheter la part des autres, les indivisaires décident de mettre le bien en vente et ils se partagent ensuite le prix de la vente. C'est une situation très fréquente dans les séparations de couples. Ou lorsqu'après le décès des parents aucun des enfants ne veut conserver leur logement.

 

Si les indivisaires sont en désaccord l'un d'eux pourra saisir le tribunal de grande instance qui tranchera le litige : si l'indivision est partageable en nature, le juge ordonnera un partage par tirage au sort ; si le partage est complexe le juge désignera un notaire pour procéder aux opérations de partage sous le contrôle de la justice. Si les biens indivis ne sont pas partageables en nature le juge ordonnera leur vente aux enchères publiques. Si l'intérêt de l'indivision ou d'un indivisaire le justifie, le juge peut également décider de maintenir temporairement l'indivision.

 

Depuis 2009 la loi permet de faire face à des situation difficiles entre indivisaires. Par exemple si l'un des indivisaires ne répond plus aux demandes des autres, la loi leur permet, après mise en demeure restée trois mois sans réponse, d'obtenir la désignation d'un mandataire judiciaire qui s'exprimera au nom de l'indivisaire défaillant et le représentera dans les opérations de partage.

Lorsqu'un indivisaire s'oppose à la vente du bien indivis mais ne propose pas non plus de racheter la part des autres indivisaires, ceux-ci, s'ils représentent les 2/3 de l'indivision pourront le contraindre à vendre ; après une constatation de cette volonté de vendre dans un acte notarié signifié à l'indivisaire récalcitrant et si celui-ci ne répond pas dans un délai de trois mois, le tribunal prononcera la vente aux enchères du bien soit à la barre du tribunal soit par devant notaire.

 

Un peu de fiscalité

Au regard de l'impôt sur la mutation et de l'impôt sur la plus-value, il existe deux types d'indivision : l'indivision successorale ou conjugale ou "pacsimoniale" ainsi que l'indivision qui résulte d'une donation-partage qui est plutôt bien traitée ; en cas de partage, les droits de mutation sont réduits et il n'y a pas d'imposition sur la plus-value. Les autres indivisions sont considérées comme volontaires (par exemple celle qui résulte d'un achat par des amis ou des concubins non pacsés) ; les partages sont taxés comme des ventes et la plus-value générée est taxée.

 

Conclusion

Pour éviter les inconvénients de l'indivision il faut anticiper. Les parents pourront procéder à une donation-partage entre leurs enfants ; s'ils ne veulent pas donner leurs biens de leur vivant ils pourront les partager par testament.

Les amis ou investisseurs préfèreront (parfois) acheter par l'intermédiaire d'une SCI.

Mais l'indivision s'impose souvent comme la seule possibilité ou la meilleure solution.  En quelques sorte une indivision subie volontairement…

 

Subie ou volontaire, il est important que chacun connaisse ses droits et ses devoirs dans l'indivision.

Confronté en permanence à ce type de situation, votre notaire pourra vous conseiller au mieux.

 

 

 

 

 

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Et surtout, consultez votre notaire !