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Octobre 2018 - 30 ans

 

30 ans

 

Prescription immobilière : quand la simple possession devient droit de propriété

 

 

Définition

 

La prescription est un mécanisme qui confère une sécurité juridique à une situation de fait ayant duré dans le temps. Au-delà du délai de prescription, il n’est plus possible de la remettre en cause.

 

Prescription acquisitive

 

Le délai de prescription acquisitive permet d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession.

En matière immobilière, il est fixé à 30 ans.

Celui qui possède un bien immobilier pendant cette durée, sans en être le propriétaire à l'origine, devient régulièrement le propriétaire de ce bien à l'issue de ce délai de 30 ans. La création de ce droit de propriété au profit du possesseur a pour effet d'évincer le propriétaire antérieur.

 

Conditions pour prescrire

 

Pendant toute la durée de 30 ans, le possesseur du bien doit s'être comporté comme s'il en était le propriétaire.

Mais la possession de celui qui veut acquérir par prescription acquisitive doit répondre à des conditions strictes et notamment :

La possession doit avoir été paisible : ne pas avoir été contestée, notamment devant un tribunal, pendant toute la durée des 30 années.

La possession doit avoir été publique : elle doit s'exercer au vu et au su de tous, sans être dissimulée

La possession doit avoir été continue pendant le délai de 30 années.

La possession ne doit pas avoir été interrompue : le possesseur du bien ne doit pas avoir été privé de la jouissance du bien par le propriétaire ou par un tiers pendant plus d'un an.

 

En pratique

 

La personne qui souhaite revendiquer la propriété d'un bien immobilier par une prescription acquisitive devra pouvoir prouver qu'il s'est comporté comme s'il en était le propriétaire depuis au moins 30 ans.

La preuve de cette possession peut être souvent difficile. La preuve peut être rapportée par tout moyen : témoignages, documents, factures, paiement des impôts, photographies…

 

Les successeurs du possesseur (héritiers, légataires, acquéreurs) peuvent joindre à leur durée de possession celle de leur prédécesseur.

 

Un délai raccourci à 10 ans

 

Lorsque le possesseur est considéré de bonne foi, le délai permettant d'acquérir la propriété par prescription est de 10 ans.

C'est notamment le cas de la personne qui dispose d'un véritable titre de propriété (on parle de "juste titre") mais dont le titre de propriété s'avère inexact ou vicié (par exemple celui qui a acquis un bien d'un vendeur qui n'était pas lui-même propriétaire).

 

Ne peuvent bénéficier de la prescription acquisitive

 

Le locataire, l'usufruitier, le dépositaire d'un bien et tous ceux qui, d'une manière générale, détiennent un bien à titre précaire.

 

 Prescription extinctive des actions réelles immobilières

 

Les actions réelles immobilières portent le plus souvent sur la propriété d’un immeuble. Elles se prescrivent par 30 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Au-delà de ce délai de 30 ans le titulaire du droit qui est resté inactif pendant tout ce temps ne pourra plus exercer l'action.

On parle de prescription extinctive.

 

 

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