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Novembre 2018 - 3 ans

 

3 ans

 

Durée du contrat de location d'un logement

 

 

La durée du bail d’habitation portant sur un logement nu est strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989.

Cet encadrement tient dans la volonté de garantir au locataire une certaine stabilité.

 

UNE DUREE INITIALE MINIMALE

 

La durée minimale impérative du bail d’habitation varie selon que le bailleur est une personne physique ou morale :

- la durée du bail est d’au moins 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique, une Société Civile Immobilière (SCI) constituée entre parents ou alliés ou lorsque le logement est en indivision

-  la durée du bail est d’au moins 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale (société, SCI non familiale, société immobilière…)

Cette durée prévue par la loi est la durée minimale du bail. Ainsi un bail ne peut pas être conclu pour un temps inférieur à 3 ou 6 ans mais rien n’interdit au bailleur de conclure un bail pour une durée plus longue.

 

LA POURSUITE DU CONTRAT ARRIVE A ECHEANCE

Le bail d’habitation est un contrat à durée déterminée. Ces contrats prennent normalement fin à l’arrivée du terme. Cependant l’échéance du contrat de bail ne veut pas obligatoirement dire que ce dernier est terminé. En effet la loi de 1989 prévoit que si le bailleur ne donne pas congé au locataire, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement soit renouvelé.

La tacite reconduction

La tacite reconduction s’opère lorsqu’à l’expiration du bail d’habitation, le locataire reste dans les lieux sans que le propriétaire s’y oppose. Dès lors bailleur et locataire maintiennent leurs relations contractuelles à l’arrivée du terme.

La tacite reconduction correspond alors à l’extinction du contrat et à la naissance concomitante d’un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent. En règle générale le contrat qui fait l’objet d’une tacite reconduction devient un contrat à durée indéterminée. Cependant ce principe connaît une exception légale posée par l’article 10 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989. En effet le bail d’habitation reconduit l’est pour une durée de 3 ans en cas de bailleur personne physique ou SCI familiale et de 6 ans en cas de bailleur personne morale.

 

Le renouvellement

A l’arrivée du terme, le bail d’habitation peut être renouvelé. Le renouvellement du bail correspond à l’extinction du bail initial et à la naissance concomitante du nouvel accord entre les parties qui vont conclure alors un nouveau contrat. Ainsi les effets du renouvellement sont les mêmes que la reconduction. Cependant la distinction entre ces deux mécanismes s’opère au regard de la mise en œuvre du renouvellement et du contenu du nouveau bail qui est différent de celui du bail expiré.

 

La mise en œuvre du renouvellement.

A la différence de la tacite reconduction qui résulte de la passivité des parties, le renouvellement résulte de l’initiative de l’une des parties et est de ce fait toujours volontaire. Soit le bailleur, soit le locataire adresse à l’autre une demande de renouvellement ou un congé avec offre de renouvellement prévoyant les conditions du nouveau bail. Cette offre de renouvellement est alors présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé (voir l’article « préavis : mise en œuvre, forme, durée »).

 

UNE DEROGATION A LA DUREE MINIMALE

Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales, un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an peut être conclu. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.

Si l'évènement se réalise le bailleur pourra mettre fin au bail. S'il ne se réalise pas mais qu'il est seulement différé, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat, mais il ne peut utiliser cette faculté qu'une seule fois. Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.

LA FIN DU CONTRAT

Le bail d’habitation ne peut être résilié dans n'importe quelles conditions et surtout pas n'importe quand.

Seul un congé en bonne et due forme peut le faire cesser.

 

Qui peut donner congé ?

Le locataire comme le propriétaire peuvent donner congé pour mettre fin au bail.

 

Quand donner congé ?

Le locataire peut donner congé à tout moment pendant la durée du bail.

Le bailleur par contre ne peut donner congé que pour la date d'expiration du bail en cours, c’est-à-dire tous les 3 ans ou tous les 6 ans. Le locataire est ainsi garanti d'une durée minimale de son contrat de location.

 

Selon quelles modalités donner congé ?

Le congé doit prendre la forme d'une lettre recommandée avec accusé de réception ou d'une notification par huissier de justice. Un simple lettre postale, ou un mail sont inefficaces.

 

Quel est le préavis applicable au congé ?

Lorsque le congé est donné par le locataire, la durée du préavis est de 3 mois.

Mais ce délai peut être réduit à un mois :

- pour des raisons professionnelles  : perte d'emploi, obtention d'un premier emploi, obtention d'un nouvel emploi suite à une perte d'emploi, mutation,

- pour des raisons médicalement constatées, si l'état de santé du locataire justifie un changement de domicile,

- pour des raisons financières : si le locataire vient à bénéficier du RSA ou de l'allocation adulte handicapé.

 

La durée du préavis du congé donné par le locataire est également réduite à un mois dans les zone urbaines dites "tendues" : zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport dans le parc locatif social.  Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones.

 

Lorsque le congé est donné par le bailleur, le préavis est toujours de six mois.

 

Le congé doit-il être motivé ?

Lorsqu'il donne congé, le locataire n'a pas à se justifier, sauf s'il invoque le délai de préavis raccourci à un mois, auquel cas il doit justifier de l'évènement qui motive son départ.

 

Lorsqu'il est donné par le bailleur, le congé doit toujours être motivé et les motifs ne sont pas librement choisis ; le bailleur ne peut invoquer que deux motivations :

- la reprise du logement pour lui ou un membre de sa famille proche,

- la mise en vente du logement libéré de tout occupant.

 

Le congé sanction

Le congé donné par le bailleur peut également être fondé sur un "motif légitime et sérieux" comme l'inexécution par le locataire de ses obligations. Il s'agit de sanctionner le locataire en le faisant partir. Dans ce cas le congé peut être donné à n'importe quel moment du bail. Et le préavis n'est plus de six mois. On parle de résiliation du bail.

 

 

ATTENTION

 

Faire partir un locataire n'est pas toujours chose aisée et deux exemples où les règles du congé sont durcies en sont l'illustration.

 

Tout d'abord lorsque le locataire est âgé et de condition modeste, il bénéficie d'une protection accrue :

Le bailleur qui veut donner congé à son locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés devra lui proposer un nouveau logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités et proche de son ancienne habitation.

 

 

Ensuite l'achat d'un bien loué en vue de le reprendre pour soi entraîne une surprotection du locataire :

Un acheteur pourrait flairer la bonne affaire en achetant un bien loué pour un prix inférieur à ce qu'il vaudrait s'il était libre et en donnant ensuite congé au locataire pour s'installer à sa place.

Lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. Ainsi le locataire est assuré de pouvoir rester encore deux ans dans le logement et l'acheteur de l'appartement devra patienter tout ce temps avant de pouvoir s'y installer.

 

Pour aller plus loin, retrouvez nos fiches thématiques :

 location-obligations-proprietaire.pdf

 garantie-risques-locatifs.pdf

 location-importance-etat-lieux.pdf

 bail-notarie.pdf

 charges-recuperables.pdf

 protection-locataire-age.pdf

 colocation-fonctionnement-bail-unique.pdf

 colocation-bail-unique-baux-multiples.pdf

 location-depot-garantie.pdf

 justificatifs-demandes-par-bailleur.pdf

 

 Toujours pour aller plus loin, vous pourrez visiter le site notarial de rédaction d'un contrat de location en ligne : BailMyself crée pour vous un contrat de bail personnalisé. Il vous suffit de suivre notre formulaire en ligne : bailmyself.notaires.fr

 

Retrouvez les conseils des notaires sur les sites internet de la profession :

notaires.fr

et notaviz.notaires.fr 

 

Et surtout, consultez votre notaire !